Plan de Trudeau pour le logement : Grignoter au lieu de mordre

par Yaël Ossowski et David Clement | La Presse (lien permanent)

Pour ceux et celles qui souhaitent un meilleur avenir, être propriétaire d’une maison a toujours été un but principal à atteindre, surtout pour la génération des millénariaux.

Mais quand on regarde les prix des maisons qui gonflent, la concurrence massive dans l’achat des maisons et l’inflation qui gruge de plus en plus notre pouvoir d’achat, ce souhait n’est plus qu’un rêve.

Nous étions très contents de voir que le logement figure au centre du budget du premier ministre libéral Justin Trudeau. Mais au lieu d’avancer de vraies réformes afin de donner à notre génération les meilleurs moyens de devenir propriétaire, nous ne voyons que des actions symboliques.

Mettre fin à l’investissement étranger, taxer les logements vacants et accorder encore plus de crédits d’impôt à ceux qui achètent leur première maison pourrait faire plaisir à plusieurs, mais ne permet pas de livrer ce que tous les économistes sérieux nous recommandent : construire plus de maisons.

Il y a assez d’argent dans le système (encore plus avec l’inflation), mais il n’y a pas assez de construction de nouvelles maisons et de condos. L’offre est limitée, la demande est en croissance.

Or, le problème au Canada n’est pas la demande pour les propriétés résidentielles. C’est l’offre. Il n’y en a pas assez pour notre population grandissante.

Au mois de février, le prix moyen d’une maison au Québec a augmenté à 474 941 $, une hausse de 18,3 % comparée à 2021. Le prix moyen des maisons vendues à Montréal est 18 % plus élevé et 12 % à Québec.

Consultez les prix moyens des maisons au Canada (en anglais)

Lisez « La surchauffe immobilière se poursuivra, croit Royal LePage »

À Montréal, le prix moyen d’un appartement quatre et demie est de 1982 $, ce qui nécessite un salaire annuel de 89 000 $, tandis que le salaire moyen (avant impôt) ne représente que 56 220 $.

Comme plusieurs autres l’ont reconnu, Montréal fait bonne figure, mais nous avons encore du travail à faire.

Au niveau fédéral, Ottawa aide les gens à épargner, mais ses politiques ne sont pas axées sur l’augmentation de l’offre de logements. Le gouvernement fédéral cherche à créer un nouveau compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première maison, qui combine les aspects fiscaux d’un CELI et d’un REER, permettant aux Canadiens de mettre plus de 40 000 $ dans leur compte, de déduire l’épargne de leur revenu et de la retirer pour acheter une maison sans aucune obligation de remboursement.

Ils prévoient également doubler le crédit pour l’achat d’une première maison, qui passera de 5000 à 10 000 $. Bien que ces deux politiques améliorent l’épargne des acheteurs, si elles ne s’attaquent pas au problème de l’insuffisance chronique de l’offre, elles ne feront rien pour rendre les logements plus abordables. Au mieux, ces politiques aideront ceux qui cherchent activement à franchir la ligne d’arrivée, mais laisseront le marché immobilier inchangé.

D’autres politiques mises de l’avant par Ottawa, comme l’interdiction des offres à l’aveugle, ne font rien pour augmenter l’offre. William Strange, professeur d’analyse économique à l’Université de Toronto, explique qu’une interdiction des offres à l’aveugle ne réduirait pas les prix de manière significative et « qu’il n’y a aucune preuve économique que cela est important ». Les guerres d’offres sont un symptôme d’un marché de vendeurs extrême, et non la cause.

Lisez un article à ce sujet (en anglais)

Le zonage d’exclusion est une politique qui vise à limiter le nombre de logements pouvant être construits sur une même propriété. Ces règles interdisent souvent les logements multifamiliaux ou fixent des exigences en matière de taille minimale des terrains. Ces restrictions finissent par limiter le nombre de logements disponibles dans une ville.

Une interdiction de ce zonage donnerait aux propriétaires plus de liberté pour construire différents types de logements et augmenterait le parc immobilier. En mettant fin au zonage d’exclusion, les grands centres urbains comme Montréal pourraient immédiatement permettre la construction d’un plus grand nombre de duplex et de petits appartements.

C’est exactement ce qui se fait à l’étranger pour lutter contre la hausse des prix.

Par exemple, l’Oregon a récemment adopté une loi qui abolit le zonage unifamilial pour toutes les communautés de plus de 10 000 habitants. Les propriétaires pourront ainsi construire différents types de logements, s’ils le souhaitent, ce qui augmentera considérablement l’offre de logements.

Lisez un article à ce sujet (en anglais)

La Nouvelle-Zélande a entamé le processus de restructuration de ses lois de zonage dans le but d’augmenter considérablement l’offre et d’exercer une pression à la baisse sur les prix. Le Brookings Institute, situé à Washington, a décrit l’approche de la Nouvelle-Zélande en matière de logement comme un modèle idéal à suivre pour les autres pays.

Lisez un article à ce sujet (en anglais)

Il reste beaucoup à faire si nous souhaitons devenir un tel exemple à travers le monde.

Les législateurs canadiens doivent suivre l’exemple de ceux de l’étranger, et même à Montréal, et faire de la réforme du zonage une priorité essentielle pour s’attaquer à la crise du logement.

Si notre génération souhaite le même niveau de richesse que celle de nos parents, nous aurions besoin de vraies réformes au lieu des mesurettes qui ne s’attaquent qu’aux symptômes.

Par Yaël Ossowski et David Clement, respectivement directeur adjoint et responsable des affaires nord-américaines à l’agence pour le choix du consommateur

Publié dans La Presse.

Yaël Ossowski is a journalist, writer, and consumer advocate. His writings and interviews have appeared in newspapers, magazines, and online outlets across the world in multiple languages. He is the founder and editor of Devolution Review and deputy director at the Consumer Choice Center. He was previously a national investigative reporter at Watchdog.org. He has a Master’s Degree in Philosophy, Politics, Economics (PPE) from the CEVRO Institute in Prague, and a Bachelor's in Political Science from Concordia University, Montreal. He currently splits his time between Vienna, Austria and Charlotte, North Carolina.
Website https://yael.ca
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